בית משותף הוא מבנה הכולל שתי דירות ומעלה. לכל דירה תהיה בעלות נפרדת, ושאר חלקי הבניין, נחשבים לאזורי מחייה משותפים ונמצאים בבעלותם של כלל הדיירים. ניהול הבית המשותף מתבצע על ידי ועד הבית. לועד הבית יש אחריות רבה בניהול תקין של הבית המשותף ותחזוקתו.
מה הסיבות שהובילו לקיומן של חברות ניהול בתים משותפים?
כפי שציינו, ניהול הבית המשותף נמצא באחריות ועד הבית. ועד הבית פועל בהתנדבות ואחראי לניהולו התקין של הבית המשותף ולתחזוקתו. תפקיד ועד הבית נחשב לתפקיד תובעני בעל אחריות רבה. לכן, בשנים האחרונות אחוז הדיירים שמתנדבים לנהל את ועד הבית הולך ויורד. בנוסף, חשוב לקחת בחשבון שבעבר, הבתים המשותפים לא היו מרובי דירות, רוב הבניינים לא עלו מעל 4 קומות ולכן מספר הדירות ומספר הדיירים לא היה גדול מאוד. בנוסף, בעבר, מערכות הבניין היו פשוטות לתחזוק ולניהול. אך כיום, עם התפתחות הבנייה לגובה, בנייני המגורים הפכו למרובי דיירים. בנוסף, הבנייה לגובה גרמה לכך שיתווספו מערכות רבות מאוד, מתקדמות ומסובכות שדורשות תשומת לב רבה ותחזוקה שוטפת. מדובר על מערכות כמו מערכת כיבוי אש, מאגרי מים וגז, משאבות מים, גנרטורים ועוד. מלבד הקושי בניהול, מערכות אלו יקרות יותר. במקרים רבים, הדבר גורם להזנחה בעקבות חוסר הידע של דיירי הבניין. הדיירים לא תמיד מודעים לתחזוקה השוטפת הנדרשת עבור המערכות השונות. דבר נוסף שהשתנה עם השנים הוא יחסי השכנות. בעבר השכנים היו יותר קרובים וסולידארים אחד לשני אך כיום יש ריחוק בין השכנים ואנשים רבים לא יודעים מי השכנים שלהם. עם השנים, המעמד של ועד הבית נפגע, היכולת של ועד הבית לגבות תשלומים עבור הבית המשותף הפכה לקשה. שכנים רבים מסרבים לשלם את דמי הועד. במקרים רבים הדבר מטופל בלשכת המפקח על רישום המקרקעין. אך לצדם, מקרים רבים שלא מטופלים ודיירי הבית המשותף צריכים להתמודד עם ההשלכות. לכן, בבתים משותפים רבים, דיירי הבניין לא מעוניינים לקחת על עצמם את תפקיד ניהול ועד הבית. מסיבה זו, בשנים האחרונות התחילו להעסיק יותר ויותר חברות חיצוניות שיבצעו את ניהול ועד הבית. חברות ניהול בתים משותפים, מבצעות את תפקידי ועד הבית שמתחלקים בעיקר לגביית תשלומים וניהול תחזוקת הבית המשותף. חברות ניהול בתים משותפים מוכרות בחוק כ״מתחזק״
מהם התפקידים אותם מבצעות חברות הניהול?
כפי שהזכרנו קודם, תפקידי ועד הבית מתחלקים לשני תפקידים מרכזיים שהם גביית תשלומים וניהול תחזוקת הבית המשותף.
ניהול כספי
ניהול כספי של כלל צרכי הבית המשותף. הניהול הכספי כולל פתיחת חשבון בנק, במידה ואין, על שם ועד הבית וניהולו בשקיפות מלאה מול דיירי הבניין. חשבון הבנק ישמש את הדיירים לכלל ההוצאות עבור צרכי הבית המשותף בכל הנוגע לתחזוקתו לטיפולים ותיקונים. כמו כן, חברות הניהול, יגבו את התשלום שנקבע מדיירי הבניין ויפקידו אותו בחשבון הבנק של הועד. חברות ניהול בתים משותפים אחראיות על ניהול ההוצאות וההכנסות שנעשות למען הבניין, הוצאת קבלות וחשבוניות ועריכת דוחות כספיים.
תחזוקה שוטפת ומתן טיפולים
חברות ניהול בתים משותפים אחראיות על התחזוקה השוטפת של הבית המשותף באזורי המחייה המשותפים לכולם. חברות הניהול ידאגו לכל מה שדורש טיפולים דחופים כמו אינסטלציה, חשמל, ועוד. על אחריות חברות הניהול ליצור קשר עם נותני השירות הנחוצים. חברות ניהול בתים משותפים ידאגו לכל מה שיש צורך על מנת שהבית המשותף יתנהל בצורה תקינה ונעימה- ניקיון (לובי, חדר המדרגות וכל חלל משותף נוסף כמו חדר כושר ועוד), גננות (תחזוקת הגינה המשותפת לדיירי הבניין), תחזוקת המעלית (כולל בדיקת מהנדס תקופתית), שירותי הדברה במקרה הצורך, במידה וקיימת בריכה ניקוי הבריכה וחיטויה, תחזוקת מערכת סולארית וחימום המים, תחזוקת מערכת גילוי אש, תחזוקת משאבות מים, אבטחת הבניין ועוד.
מדוע מומלץ להעסיק חברות ניהול בתים משותפים?
מקצועיות וניסיון
חברות ניהול בתים משותפים מכירות את מערכות הבניין השונות, את דרכי הטיפול במגוון תקלות ואת התחזוקה הנחוצה מאחר והן פועלות מול מספר בתים משותפים ולא רק אחד. כך הן יודעות בדיוק מה כל בניין מצריך. לדוגמא, אם הבניין ישן ודורש תחזוקה שוטפת מיוחדת, חברות ניהול בתים משותפים יידעו מה התחזוקה הנדרשת ויעסיקו אנשי מקצוע מתאימים. בנוסף, העובדים של חברות הניהול יהיו מקצועיים ומנוסים. כך בעצם, העבודה שתתבצע על ידי חברה חיצונית תהיה טובה יותר מניהול ועד בית עצמאי על ידי דיירי הבניין.
זמן
כפי שציינו קודם, ניהול ועד בית דורש מתן תשומת לב רבה. חברות ניהול בתים משותפים, מורידות את עול הטיפול ותחזוקת הבניין מגב הדיירים. חברות ניהול בתים משותפים מבצעות את כל תפקידי הניהול הדרושים. בנוסף, חברות הניהול עובדות בשעות היום, בזמן שרוב הדיירים נמצאים בעבודה וישימו לב לכל מה שצריך בבניין. כך דיירי הבניין יחסכו זמן רב של התעסקות בניהול ועד בית.
טיפול מהיר
כפי שהזכרנו, חברות הניהול מנוסות ומעסיקות עובדים רבים. מסיבה זו, הן מסוגלות לתת מענה מהיר עבור הבעיות בבניין. הן יודעות מה הטיפול הנחוץ ומעסיקות עובדי תחזוקה שיתנו מענה עבור הבעיות בבניין.
גוף חיצוני ואובייקטיבי
חברות ניהול בתים משותפים יפעלו כקבלן משנה, ולכן הן יהיו גוף חיצוני ואובייקטיבי. הן יכולות לפתור מהר יותר סכסוכים עם שכנים, להעיר לדיירי הבניין על ניקיון, אי תשלום בזמן ועוד. דברים שלדיירי הבניין קשה יותר לעשות כשהם משמשים כועד בית.
נותני שירות שונים
אם חברת הניהול אינה מעסיקה ישירות עובדי תחזוקה, דיירי הבניין יכולים לבחור את נותני השירות המועדפים עליהם.
עובד מעביד
בהעסקת חברת ניהול חיצונית אין יחסי עובד מעביד בין ועד הבית לנותני השירותים ולכן הדבר משחרר את ועד הבית מאחריות כמעסיק.
מה הקשיים בהעסקת חברות ניהול בתים משותפים?
תשלום
כשמעסיקים חברת ניהול בתים משותפים חיצונית צריך לקחת בחשבון את עניין התשלום. החברות לוקחות עמלת ניהול, לכן דמי ועד הבית יהיו גבוהים יותר מאשר אם אחד מדיירי הבניין היה מנהל את ועד בית. מסיבה זו דמי הניהול של החברה עלולים להיות גבוהים.
פיתוח תלות
כאשר דיירי הבניין אינם בקיאים בתחזוקת הבניין ובאחזקתו נוצרת תלות בחברת ניהול בתים משותפים. לכן, אם מעסיקים חברת ניהול בתים משותפים חיצונית מומלץ שתהיה נציגות מתפקדת של דיירים בוועד הבית, שיעקבו אחר פעילות החברה.
חוסר מקצועיות
ציינו קודם שחברות הניהול הן מקצועיות ומנוסות. אולם, כיום אין תקנים מחייבים שמגדירים את הדרישות לתפעול חברה כזו, ולכן חשוב מאוד שתהיה נציגות של דיירים בועד הבית שתפקח ותבקר על חברות הניהול, על הפעולות שהן מבצעות ועל התחזוקה השוטפת.
לסיכום, חברות ניהול בתים משותפים מסייעות לבניינים רבים בניהולו של בניין המגורים. בימים אלה יש קשיים רבים עבור דיירי הבניין שמונעים מהם להתנדב לתפקיד ועד הבית כמו הקושי בגביית התשלומים ואי ההבנה במערכות התפעול החדשות של הבניין. לכן, כאשר דיירי הבניין אינם מעוניינים לנהל את התנהלותו התקינה של בניין המגורים הם מעסיקים חברת ניהול. חברה אמינה, מקצועית ומנוסה תאפשר לכם לישון בראש שקט ולדעת שהבניין מטופל על הצד הטוב ביותר.
