ועד בית הוא גוף הפועל בבנייני מגורים משותפים, על מנת לדאוג למרחב המשותף של כלל דיירי הבניין ולתחזוקת הבניין. ריכזנו עבורכם מידע עבור ניהול ועד בית, מה הוא כולל מה עושים כשדיירי הבניין לא מעוניינים לנהל את ועד הבית בעצמם ומה היתרונות והחסרונות של העסקת חברה חיצונית.
מה הוא ניהול ועד בית ומה הוא כולל?
מנהל ועד הבית משמש כנציג של כלל דיירי הבניין. בדרך כלל הוא ייבחר על ידי רוב דיירי הבניין. ועד הבית יכול לכלול עד חמישה דיירים. כאשר דיירי הבניין משמשים כועד בית התפקיד נעשה בהתנדבות. אין חוק המחייב את דיירי הבניין לבצע את תפקידי ועד הבית. תפקידיו של ועד הבית הם רבים ומטרתם היא ניהול תקין של הבניין ותחזוקתו. התפקידים כוללים:
- ניהול כספי של צרכי הבניין. הניהול הכספי כולל פתיחת חשבון בנק על שם ועד הבית. חשבון הבנק ישמש את הדיירים להוצאות עבור צורכי הבניין בכל הנוגע לתחזוקתו לטיפולים ותיקונים. כמו כן, ועד הבית יגבה את התשלום מדיירי הבניין ויפקיד אותו בחשבון הבנק של הועד. ועד הבית יהיה אחראי על ניהול ההוצאות וההכנסות שנעשות למען הבניין, הוצאת קבלות וחשבוניות, עריכת דוחות כספיים כל חצי שנה והצגתם באסיפות הדיירים. שנת הכספים תתחיל ב1 לינואר ותסתיים ב31 לדצמבר. שנת הכספים הראשונה תתחיל ביום רישום הבית בפנקס בתים משותפים ותסתיים ב31 לדצמבר של אותה שנה, ולכן לעתים שנה זו תהיה פחות משנה מלאה.
- ועד הבית אחראי על תחזוקת הבניין בכל חלקיה המשותפים לכולם. על אחריותו ליצור קשר עם נותני השירות הנחוצים כמו ניקיון הלובי וחדר המדרגות, תחזוקת הגינה המשותפת של הבניין, אבטחת הבניין במידת הצורך ועוד.
- ועד הבית ייצג את בעלי הדירות בהליכים משפטיים או משא ומתן בכל מה שקשור לאחזקת הבית.
מה עושים כשדיירי הבניין לא מוכנים לקחת על עצמם את ניהול ועד הבית?
ניהול ועד בית הוא תפקיד חשוב מאוד שלוקח זמן רב ואחריות רבה. ככל שבניין המגורים גדול יותר וכולל יותר דירות, העבודה של ועד הבית תהיה רבה יותר ותדרוש יותר התעסקות. מסיבה זו, לא תמיד יש אנשים שמוכנים לקחת על עצמם את תפקיד הניהול. לכן, יש אפשרויות נוספות לניהול ועד הבית.
- אפשרות אחת היא לפנות למפקח על רישום המקרקעין. כל אחד מדיירי הבניין יכול לפנות למפקח על רישום המקרקעין. פנייה למפקח תתבצע כמוצא אחרון במצב שבו אין שיתוף פעולה בין דיירי הבניין ונדרשת עזרה חיצונית. המפקח רשאי למנות כל אדם שלא כלול בדיירי הבניין שישמש כמנהל ועד הבית. העסקת אדם זה תהיה כרוכה בתשלום שייקבע בינו לבין דיירי הבניין. אם דיירי הבניין לא יגיעו להסדר בינם לבין עצמם, הדייר שפונה למפקח יצטרך להגיש תביעה כנגד הדיירים המתנגדים ולאחר שהמפקח יחליט שהבקשה מוצדקת הוא יכול למנות ועד בית חיצוני ללא הסכמת הדיירים.
- אפשרות נוספת היא למנות מתחזק או חברת אחזקה. מתחזק ישמש כוועד בית ויבצע את כל תפקידיו. המתחזק יכול להיות אדם חיצוני או חברת ניהול חיצונית. המעבר מניהול עצמאי לניהול על ידי חברת ניהול דורש החלטה שתתקבל ברוב של שני שליש לפחות. למתחזק יש את כל הסמכויות של ועד הבית והוא פועל מתוקף חוק המקרקעין. חברת ניהול, לעומת זאת, משמשת בעצם כקבלן משנה של הבניין ומטרתה להקל על תפקידו של הועד. לחברות ניהול אין את כל הסמכויות של ועד הבית. חברת ניהול אינה רשאית לייצג את הדיירים במקרה של סכסוך שכנים, וניהול הבניין נשאר בידי ועד מטעם הדיירים.
- האפשרות האחרונה היא למנות ועד בית חיצוני בשכר. שיטה זו משלבת ניהול עצמאי וניהול חיצוני. בשיטה זו דיירי הבניין מתאספים ובוחרים אדם חיצוני מטעמם שישמש כמנהל ועד בית. האדם החיצוני יעבוד במשרה מלאה לצד נציג מדיירי הבניין.
מה היתרונות של העסקת חברת ניהול ועד בית?
כפי שציינו, לא תמיד אחד מדיירי הבניין ירצה לנהל את ועד הבית ולעתים דיירי הבניין יבחרו להעסיק חברת ניהול חיצונית. להעסקת חברת ניהול ועד בית חיצונית יש יתרונות רבים.
- מקצועיות וניסיון- חברות עובדות במספר בניינים ולא רק בבניין אחד. הן מכירות את מערכות הבניין השונות, את דרכי הטיפול במגוון תקלות שונות ואת התחזוקה הנחוצה לכל בניין. לדוגמא, אם הבניין ישן ודורש תחזוקה מיוחדת. העובדים של חברות הניהול יהיו מקצועיים ומנוסים ולרוב העבודה שתתבצע על ידי חברה חיצונית תהיה טובה יותר מניהול עצמאי על ידי דיירי הבניין.
- זמן- כפי שציינו קודם, ניהול דורש תשומת לב רבה, אחריות והתעסקות שלוקחת זמן רב. כאשר מעסיקים חברה חיצונית, מורידים את עול הטיפול ותחזוקת הבניין מגב הדיירים. חברות הניהול יבצעו את כל תפקידי הניהול הדרושים. בנוסף, חברות הניהול יכולות לעבוד בשעות היום, בזמן שרוב הדיירים נמצאים בעבודה, הם ישימו לב לכל מה שצריך בבניין ותוכלו לסמוך עליהם שכל הבעיות בבניין יסתדרו. כך דיירי הבניין יחסכו זמן רב של התעסקות בניהול ועד בית.
- טיפול מהיר- כפי שהזכרנו, חברות הניהול מנוסות ומעסיקות עובדים רבים. מסיבה זו, הן מסוגלות לתת מענה מהיר עבור בעיות רבות. הן יודעות מה הטיפול הנחוץ עבור כל בעיה ומעסיקות עובדי תחזוקה שיכולים לתת מענה עבור רוב הבעיות בבניין.
- גוף חיצוני ואובייקטיבי- לעתים כשועד הבית הוא אחד מדיירי הבניין, קשה לו להעיר לדיירי הבניין או להצליח לגשר בסכסוכים עם שכנים. ההערות יכולות להפוך לריבים עם דיירי הבניין וסכסוכי השכנים אישיים וקשים לגישור. חברות הניהול הן חיצוניות ואובייקטיביות. הן יכולות לפתור מהר יותר סכסוכים עם שכנים, להעיר לדיירי הבניין על ניקיון, אי תשלום בזמן ועוד.
- נותני שירות שונים- אם חברת הניהול אינה מעסיקה ישירות עובדי תחזוקה, דיירי הבניין יכולים לבחור את נותני השירות המועדפים עליהם.
- עובד מעביד- בהעסקת חברת ניהול חיצונית אין יחסי עובד מעביד בין ועד הבית לנותני השירותים ולכן הדבר משחרר את ועד הבית מאחריות כמעסיק.
מה החסרונות של העסקת חברת ניהול ועד בית חיצונית?
ציינו יתרונות רבים עבור העסקת חברת ניהול ועד בית חיצונית. אך מעבר ליתרונות ישנם גם מספר חסרונות.
- תשלום- כשמעסיקים חברת ניהול חיצונית צריך לקחת בחשבון את עניין התשלום. מטרת חברות החיצוניות היא להרוויח כסף ולכן דמי ועד הבית יהיו גבוהים יותר מאשר אם אחד דיירי הבניין היה משמש כועד בית. דמי הניהול של החברה עלולים להיות גבוהים ולהגיע ל100 שקלים לכל דירה ולעתים אף יותר.
- תלות- כאשר דיירי הבניין אינם בקיאים בתחזוקת הבניין ובאחזקתו נוצרת תלות בחברת הניהול. לכן, אם מעסיקים חברת ניהול חיצונית מומלץ שתהיה נציגות מתפקדת של דיירים בועד הבית, שיעקבו אחר פעילות החברה.
- מקצועיות- ציינו קודם שחברות הניהול הן מקצועיות ומנוסות. אולם, כיום אין תקנים מחייבים שמגדירים את הדרישות לתפעול חברה כזו, ולכן חשוב מאוד לפקח ולבקר על חברות הניהול, על הפעולות שהן מבצעות ועל התחזוקה השוטפת. חשוב שתהיה נציגות של דיירים בועד הבית.
