חברת ניהול ואחזקה

תוכן עניינים

חברת ניהול ואחזקהניהולו התקין של בניין המגורים נמצא באחריות ועד הבית. אך מה עושים כשאף דייר לא מוכן לנהל את ועד הבית? מעסיקים חברת ניהול ואחזקה. חברות אלה מנהלות עבורכם את ועד הבית. חברות אלה פועלות בבנייני מגורים אך גם במשרדים ומוסדות ציבוריים.

 

אילו תפקידים נמצאים באחריות חברת ניהול ואחזקה?

ניהול כספי וגביית תשלומים

חברת ניהול ואחזקה אחראית על גביית תשלומים ועל הניהול הכספי של כלל צרכי הבניין בשקיפות מלאה מול דיירי הבניין. חברת הניהול תהיה אחראית על ניהול ההוצאות, וההכנסות שמתבצעות למען הבניין, הוצאת קבלות וחשבוניות והוצאת דוחות שנתיים. כמו כן, חברת הניהול אחראית על גביית התשלום שנקבע מראש עם דיירי הבניין כדמי ועד. תשלומים אלה יופקדו בחשבון הבנק של הועד וישמשו את הדיירים לכלל ההוצאות עבור צרכי בניין המגורים בכל הנוגע לתחזוקתו השוטפת ולטיפול בתקלות.

תחזוקה שוטפת וטיפול בתקלות  

חברת ניהול ואחזקה אחראית על התחזוקה השוטפת של בניין המגורים ועל מתן טיפולים עבור כל תקלה באזורי המחייה המשותפים לכולם. כל תקלה כמו חשמל או אינסטלציה לדוגמא, תקבל מענה מחברת הניהול. בנוסף, חברת ניהול ואחזקה אחראית על התחזוקה השוטפת של הבניין. התחזוקה השוטפת כוללת שירותים כמו ניקיון עבור חלקי הבניין המשותפים (לובי, חדר מדרגות ועוד), תחזוקת הגינה, שירותי הדברה, תחזוקת המערכות השונות כמו כיבוי אש, משאבות מים ועוד.

 

מה הקשיים שהובילו אנשים רבים להעסיק חברת ניהול ואחזקה?

חברת ניהול ואחזקה מומלצת בשנים האחרונות פחות אנשים מעוניינים לשמש כועד בית. לכן, התחילו לקום יותר ויותר חברות ניהול ואחזקה חיצוניות שיבצעו את ניהול ועד הבית. חברת ניהול ואחזקה, תבצע עבור דיירי הבניין את תפקידי ועד הבית. כאשר מעוניינים לעבור מניהול עצמאי לחברת ניהול ואחזקה, ההחלטה צריכה להתקבל ברוב של שני שליש מדיירי הבניין. אם מעוניינים רק בהחלפה של חברת הניהול ההחלטה צריכה לעבור ברוב של 51% קולות.

אז מה הקשיים שהובילו להעסקת חברת ניהול ואחזקה?

תפקיד תובעני ומחסור בזמן- כפי שציינו, ניהול הבניין נמצא באחריות ועד הבית. ועד הבית הוא תפקיד תובעני מאוד שפועל בהתנדבות. ככל שיש יותר דירות ויותר דיירים, תפקיד ועד הבית הופך לקשה יותר ועמוס יותר. בנוסף, הרבה אנשים עובדים שעות רבות ביום. מעבר לעבודה יש ילדים, צריך לבשל, לנקות ולדאוג לניהול הבית האישי שלך. לרוב הדיירים אין את הזמן לדאוג לניהול הבניין בנוסף לשאר הדברים שדואגים להם. ניהול הבניין דורש עבודה רבה ותשומת לב מירבית.

התפתחות הבנייה לגובה- בעבר, רוב הבניינים לא עלו מעל 4 קומות ולכן מספר הדירות ומספר הדיירים לא היה גדול מאוד. כיום, עם התפתחות הבנייה לגובה, בנייני המגורים הפכו למרובי דיירים. ריבוי הדיירים הופך את תפקיד ועד הבית לקשה יותר. יש יותר דיירים לרדוף אחריהם בגביית תשלומים ויותר קשה להגיע להחלטות משותפות.

מערכות מסובכות- בעבר, מערכות הבניין היו פשוטות לתחזוק ולניהול. הבנייה לגובה גרמה לכך שיתווספו מערכות רבות מאוד, מתקדמות ומסובכות שדורשות תשומת לב רבה ותחזוקה שוטפת. במקרים רבים, דיירי הבניין אינם מודעים לתחזוקה הנדרשת עבור מערכות הבניין. בנוסף, מערכות אלו יקרות יותר. פעמים רבות, הדבר גורם להזנחה בעקבות חוסר הידע של דיירי הבניין. מדובר על מערכות כמו מערכת כיבוי אש, מאגרי מים וגז, משאבות מים, גנרטורים ועוד.

יחסי שכנות- בעבר יחסי השכנות היו קרובים יותר וסולידאריים, אך כיום, יש ריחוק בין השכנים. עם השנים, המעמד של ועד הבית נפגע, היכולת של ועד הבית לגבות תשלומים הפכה לקשה. שכנים רבים מסרבים לשלם את דמי הועד ודיירי הבניין צריכים להתמודד עם ההשלכות.

חברות ניהול ואחזקה

אף אחד מבניין המגורים שלכם לא מעוניין לנהל את ועד הבית? נמאס לכם לגבות כספים ולקבל סירובים? הבניין לא מתוחזק כראוי? יש הוצאות רבות שמתנהלות בחוסר שקיפות? אולי כדאי להעסיק חברת ניהול ואחזקה.

 

חברות ניהול ואחזקה – מה זה ואילו תפקידים נכללים באחריותן?

חברות ניהול ואחזקה הן חברות שמנהלות עבורכם את ועד הבית. הן אחראיות על ניהולו התקין של הבניין ותחזוקתו. חברות ניהול ואחזקה עובדות בבנייני מגורים, משרדים ולמוסדות ציבוריים. חברות אלה אחראיות בעיקר על שני תפקידים מרכזיים שהם גביית תשלומים וניהול תחזוקת בניין המגורים.

 

תשלומים וניהול כספי

חברות ניהול ואחזקה יהיו אחראיות על גביית תשלומים ועל הניהול הכספי של כלל צרכי הבניין. הניהול הכספי כולל פתיחת חשבון בנק וניהולו בשקיפות מלאה מול דיירי הבניין. חברות אלה אחראיות על ניהול ההוצאות, וההכנסות שמתבצעות למען הבניין. הן דואגות להוציא קבלות וחשבוניות ולהוציא דוחות שנתיים. הדיירים יכולים להיות מודעים לכל צעד שחברת הניהול מבצעת. כמו כן, חברות הניהול אחראיות על גביית התשלום שנקבע מראש עם דיירי הבניין כדמי ועד. תשלומים אלה יופקדו בחשבון הבנק וישמשו את הדיירים לכלל ההוצאות עבור צרכי בניין המגורים בכל הנוגע לתחזוקתו לטיפולים ותיקונים.

תחזוקה שוטפת וטיפול בתקלות  

חברות ניהול ואחזקה מומלצות בארץחברות ניהול ואחזקה אחראיות על התחזוקה השוטפת של בניין המגורים ועל מתן טיפולים עבור כל תקלה באזורי המחייה המשותפים לכולם. חברות ניהול ואחזקה אחראיות על כל טיפול דחוף שנדרש כמו חשמל, אינסטלציה ועוד. באחריותן ליצור קשר עם אנשי המקצוע המתאימים לטיפול בתקלות. יש חברות ניהול ואחזקה שמעסיקות אנשי מקצוע שמטפלים בתקלות אלה. בנוסף, חברות ניהול ואחזקה אחראיות על התחזוקה השוטפת של בניין המגורים. הן ידאגו לכל חלל משותף באופן שוטף- ניקיון (לובי, חדר המדרגות וכל חלל משותף נוסף כמו חדר כושר ועוד), גננות (תחזוקת הגינה המשותפת לדיירי הבניין), תחזוקת המעלית (כולל בדיקת מהנדס תקופתית), שירותי הדברה במקרה הצורך, במידה וקיימת בריכה ניקוי הבריכה וחיטויה, תחזוקת מערכת סולארית וחימום המים, תחזוקת מערכת גילוי אש, תחזוקת משאבות מים, אבטחת הבניין ועוד.

 

חברות ניהול ואחזקה- מדוע הן קיימות?

ניהול בניין המגורים נמצא באחריות ועד הבית. ברוב המקרים, ועד הבית פועל בהתנדבות. לועד הבית יש אחריות רבה, זהו תפקיד תובעני שדורש התעסקות רבה. בשנים האחרונות יש פחות דיירים שמוכנים להתנדב לקחת על עצמם את ניהול ועד הבית. ציינו שזהו תפקיד תובעני, אך זו לא הסיבה היחידה שאנשים לא מעוניינים להיות ועד בית. בשנים האחרונות חלו שינויים רבים שמקשים על התפקיד אף יותר. בעבר, רוב הבניינים לא עלו מעל 4 קומות ולכן מספר הדירות ומספר הדיירים לא היה גדול מאוד. בנוסף, מערכות הבניין היו פשוטות לתחזוק ולניהול. אך כיום, עם התפתחות הבנייה לגובה, בנייני המגורים הפכו למרובי דיירים. זה כשלעצמו הופך את תפקיד ועד הבית לקשה יותר. יש יותר דיירים לרדוף אחריהם בגביית תשלומים ויותר קשה להגיע להחלטות משותפות.  בנוסף, הבנייה לגובה גרמה לכך שיתווספו מערכות רבות מאוד, מתקדמות ומסובכות שדורשות תשומת לב רבה ותחזוקה שוטפת. במקרים רבים, דיירי הבניין אינם מודעים לתחזוקה הנדרשת עבור מערכות הבניין. בנוסף, מערכות אלו יקרות יותר.

פעמים רבות, הדבר גורם להזנחה בעקבות חוסר הידע של דיירי הבניין. מדובר על מערכות כמו מערכת כיבוי אש, מאגרי מים וגז, משאבות מים, גנרטורים ועוד שחוסר תחזוקה יכול לגרום לתקלות ולהרעה באיכות החיים של דיירי הבניין. דבר נוסף שהשתנה עם השנים הוא יחסי השכנות. בעבר יחסי השכנות היו קרובים יותר וסולידאריים, אך כיום, יש ריחוק בין השכנים. עם השנים, המעמד של ועד הבית נפגע, היכולת של ועד הבית לגבות תשלומים הפכה לקשה. שכנים רבים מסרבים לשלם את דמי הועד. במקרים רבים הדבר מטופל בלשכת המפקח על רישום המקרקעין. אך לצדם, מקרים רבים שלא מטופלים ודיירי הבניין צריכים להתמודד עם ההשלכות. לכן, בבנייני מגורים רבים, דיירי הבניין לא מעוניינים לקחת על עצמם את תפקיד ניהול ועד הבית. מסיבה זו, בשנים האחרונות התחילו לקום יותר ויותר חברות ניהול ואחזקה חיצוניות שיבצעו את ניהול ועד הבית. חברות ניהול ואחזקה, מבצעות את תפקידי ועד הבית. חברות ניהול ואחזקה מוכרות בחוק כ״מתחזק״. כאשר מעוניינים לעבור מניהול עצמאי לחברת ניהול ואחזקה, ההחלטה צריכה להתקבל ברוב של שני שליש מדיירי הבניין. אם מעוניינים רק בהחלפה של חברת הניהול ההחלטה צריכה לעבור ברוב של 51% קולות.

 

מה היתרונות בהעסקת חברת ניהול ואחזקה?

מקצועיות וניסיון

חברות ניהול ואחזקה מכירות את מערכות הבניין השונות, את דרכי הטיפול במגוון תקלות ואת התחזוקה הנחוצה מאחר והן פועלות מול מספר בתים משותפים ולא רק אחד. חברות ניהול יידעו מה התחזוקה הנדרשת לבניין שלכם ויעסיקו אנשי מקצוע מתאימים. בנוסף, העובדים של חברות הניהול יהיו מקצועיים ומנוסים. כך בעצם, העבודה שתתבצע על ידי חברה חיצונית, ברוב המקרים, תהיה טובה יותר מניהול ועד בית עצמאי על ידי דיירי הבניין.

חסכון בזמן

כפי שציינו קודם, ניהול ועד בית דורש מתן תשומת לב רבה. חברות ניהול, מורידות את עול הטיפול ותחזוקת הבניין מגב הדיירים. הן עובדות בשעות היום, בזמן שרוב הדיירים נמצאים בעבודה וישימו לב לכל מה שצריך בבניין.

טיפול מהיר עבור תקלות 

כפי שהזכרנו, חברות ניהול ואחזקה הן חברות מנוסות ומעסיקות עובדים רבים. הן מסוגלות לתת מענה מהיר עבור רוב הבעיות בבניין. הן יודעות מה הטיפול הנחוץ ומעסיקות עובדי תחזוקה שיתנו מענה עבור הבעיות בבניין. התקלות מקבלות טיפול מהיר ודיירי הבניין נהנים ממענה מיידי.

גוף חיצוני ואובייקטיבי 

חברות ניהול יפעלו כקבלן משנה, ולכן הן יהיו גוף חיצוני ואובייקטיבי. הן יכולות לפתור מהר יותר סכסוכים עם שכנים, להעיר לדיירי הבניין על ניקיון, אי תשלום בזמן ועוד.

איך לבחור חברת ניהול ואחזקה

טיפים חשובים בהעסקת חברות ניהול ואחזקה

חוזה

כאשר מחליטים לעבור לחברת ניהול ואחזקה, מסתכנים בהעסקת חברה לא מקצועית. לכן, כשמעסיקים חברת ניהול ואחזקה מומלץ לסגור חוזה לתקופה של שנה מקסימום. בנוסף, יש לוודא שאין סעיף שמאפשר חידוש אוטומטי של החוזה. בנוסף, בררו מראש מה הן נקודות היציאה מהחוזה ושאין דמי יציאה, במידה ואתם רוצים להפסיק את שירות חברת הניהול לפני תום החוזה. חשוב לדעת, בבניינים חדשים, במקרים רבים הקבלן בוחר את חברת הניהול על מנת לקבל עמלה מחברת הניהול.

שירותים כוללים

כאשר מחפשים חברת ניהול, מומלץ לבחור בחברת ניהול שתספק עבורכם את המגוון הרחב ביותר של השירותים הנחוצים. כך, תוכלו להתנהל מול גוף אחד בלבד.

ביטוח

בדקו שחברת הניהול מבוטחת ושהביטוח כולל את נציגות הבית.

פיקוח על ידי נציגות מדיירי הבניין 

יש חברות ניהול ואחזקה לא מקצועיות שלא מבצעות את העבודה. מסיבה זו, מומלץ שתהיה נציגות מדיירי הבניין שתפקח על חברת הניהול. אם ישנה תקלה שחברת הניהול לא מודעת אליה אז יש ליידע אותה. בנוסף, וודאו שחברת הניהול לא צוברת חובות ומשלמת לאנשי המקצוע.

דוחות

מומלץ לעקוב אחר הדוחות של חברת הניהול. זו חייבת להגיש אחת לכמה חודשים דוח של הכנסות והוצאות ולפעול מולכם בשקיפות מלאה.

ניהול הבניין מתבצע על ידי ועד הבית. חשוב להבין שאם ועד הבית אינו מתפקד כמו שצריך או שאין דייר שמנהל את ועד הבית, מחיר הבניין והנכסים בו יירדו. לאחזקת הבניין יש השפעה רבה על מחירי הדירות. אם הדיירים אינם מעוניינים לנהל את ועד הבית צריך לעבור לניהול חיצוני על ידי חברות ניהול.

 

מה הסימנים לכך שועד הבית לא מתפקד וכדאי לעבור לניהול על ידי חברת ניהול?

התנהלות לקויה באופן כללי

ועד הבית צריך להתנהל בשקיפות מלאה מול דיירי הבניין. אם ועד הבית אינו מכנס אסיפות לפני החלטות חשובות, מנהל את הכספים בניגוד להחלטת הדיירים, אינו מתקשר באופן ברור עם דיירי הבניין ולא מוציא קבלות ודוחות הדבר מעיד על ועד בית לא מתפקד. במקרה כזה, מומלץ לעבור לניהול חיצוני על ידי חברות ניהול.

ניהול כספי לקוי

אם הניהול הכספי מתבצע בצורה לקויה זה סימן לועד בית לא מתפקד. הניהול הכספי צריך להתבצע בשקיפות מלאה מול דיירי הבניין. אם ועד הבית לא עורך דוחות שנתיים ומציג אותם לפני הדיירים או שההתנהלות מנוגדת להחלטת הדיירים, סימן שהניהול הכספי לא נכון.

בנוסף, דיירים רבים מסרבים לשלם את דמי הועד. כאשר ועד הבית לא גובה את התשלומים בצורה סדירה ולא מתעקש על התשלום מכלל הדיירים הדבר ייצור מחסור בתקציב של ועד הבית. מחסור בתקציב יכול לגרום לשתי בעיות. האחת היא שאנשי מקצוע רבים לא יהיו מעוניינים לעבוד מול הבניין ויהיה קשה לשמור על תחזוקה שוטפת של הבניין. הבניין יראה מוזנח ויתחילו להווצר תקלות רבות. הבעיה השנייה, תהיה שדיירי הבניין שמשלמים את דמי הועד יצטרכו לשלם יותר בגלל הדיירים שאינם משלמים. בכל מצב, הדבר יפגע בדיירי הבניין. אם שמים לב שהניהול הכספי לא מתנהל כשורה מומלץ לעבור לחברות ניהול.

תחזוקה לקויה 

אם הבניין מוזנח ולא מתבצעת תחזוקה שוטפת, זה סימן לועד בית לא מתפקד. לפעמים הדבר ינבע מחוסר רצון, חוסר תקציב או ניסיון לחסוך. אך פעמים רבות, דיירי הבניין בכלל לא מודעים לתחזוקה הנדרשת עבור מערכות הבניין השונות. הדבר גורם להזנחה של מערכות הבניין. הדבר יבוא לידי ביטוי במראה הבניין שייראה מלוכלך ומוזנח. בנוסף, יש מערכות שאם לא מטפלים בהן הדבר יכול לגרום לנזק כמו מערכות כיבוי אש, משאבות מים, מערכות גז ועוד. אם אתם מרגישים שתחזוקת הבניין מתנהלת באופן לקוי, מומלץ לעבור לניהול על ידי חברות ניהול. חברות אלה מכירות את מערכות הבניין ואת התחזוקה הנדרשת לכל מערכת.

 

 

טיפים חשובים לפני העסקת חברות ניהול?

כאשר מעוניינים לעבור מניהול עצמאי לניהול על ידי חברת ניהול, ההחלטה צריכה להתקבל ברוב של שני שליש מדיירי הבניין.

מספר טיפים שיסייעו לכם בהעסקת חברת ניהול

חוזה עם חברות ניהול

חברות ניהול בפריסה ארצית!כאשר מחליטים לעבור לחברת ניהול, מסתכנים בהעסקת חברה לא מקצועית. לכן, כשמעסיקים חברת ניהול מומלץ לסגור חוזה לתקופה של שנה מקסימום. בנוסף, יש לוודא שאין סעיף שמאפשר חידוש אוטומטי של החוזה. בררו מראש מה הן נקודות היציאה מהחוזה ושאין דמי יציאה. בדקו שחברת הניהול מבוטחת ושהביטוח כולל את נציגות הבית.

חברות ניהול – שירותים כוללים

כאשר מחפשים חברת ניהול, מומלץ לבחור בחברת ניהול שתספק עבורכם את המגוון הרחב ביותר של השירותים הנחוצים.

חברות ניהול – פיקוח על ידי נציגות מדיירי הבניין 

מומלץ שתהיה נציגות מדיירי הבניין שתפקח על חברת הניהול. בנוסף, וודאו שחברת הניהול לא צוברת חובות ומשלמת לאנשי המקצוע. מומלץ לעקוב אחר הדוחות של חברת הניהול. זו חייבת להגיש אחת לכמה חודשים דוח של הכנסות והוצאות ולפעול מולכם בשקיפות מלאה.

 

התקשרו עכשיו
מעוניינים שנחזור אליכם? השאירו פרטים!