חברת ניהול

תוכן עניינים

חברת ניהולניהולו התקין של הבניין ותחזוקותו מתבצעים על ידי ועד הבית. לועד הבית יש אחריות רבה ותפקידים רבים בניהול הבניין. אם אין אף אחד שמעוניין לשמש כועד בית, הבניין לא מתוחזק כהלכה או לא ברור על מה ההוצאות הרבות, כדאי לשקול לעבור לחברת ניהול.

 

מה גרם להעסקתן של חברת ניהול?

כפי שציינו, ניהול בניין המגורים נמצא באחריות ועד הבית. ועד הבית פועל בהתנדבות ואחראי לניהולו התקין של בניין המגורים ולתחזוקתו. תפקיד ועד הבית הוא בעל אחריות רבה, דורש התעסקות רבה ובעצם נחשב לתפקיד תובעני מאוד. בשנים האחרונות פחות ופחות דיירים מוכנים להתנדב לנהל את ועד הבית. מעבר לעובדה שמדובר בתפקיד תובעני, בשנים האחרונות חלו שינויים רבים שהקשו אף יותר על מילוי תפקיד ועד הבית. בעבר, לא היו בניינים רבים בבנייה לגובה. רוב הבניינים לא עלו מעל 4 קומות ולכן מספר הדירות ומספר הדיירים לא היה גדול מאוד. בנוסף, בעבר, מערכות הבניין היו פשוטות לתחזוק ולניהול. כיום, עם התפתחות הבנייה לגובה, בנייני המגורים הפכו למרובי דיירים. בנוסף, הבנייה לגובה גרמה לכך שיתווספו מערכות רבות מאוד, מתקדמות ומסובכות שדורשות תשומת לב רבה ותחזוקה שוטפת. מדובר על מערכות כמו מערכת כיבוי אש, מאגרי מים וגז, משאבות מים, גנרטורים ועוד. במקרים רבים, דיירי הבניין אינם מודעים לתחזוקה הנדרשת עבור מערכות הבניין. בנוסף, מערכות אלו יקרות יותר. פעמים רבות, הדבר גורם להזנחה בעקבות חוסר הידע של דיירי הבניין. דבר נוסף שהשתנה עם השנים הוא יחסי השכנות. כיום, יש ריחוק בין השכנים לעומת העבר שהשכנים היו יותר קרובים וסולידארים אחד כלפי השני. עם השנים, המעמד של ועד הבית נפגע, היכולת של ועד הבית לגבות תשלומים הפכה לקשה. שכנים רבים מסרבים לשלם את דמי הועד. במקרים רבים הדבר מטופל בלשכת המפקח על רישום המקרקעין. אך לצדם, מקרים רבים שלא מטופלים ודיירי הבניין צריכים להתמודד עם ההשלכות. לכן, בבנייני מגורים רבים, דיירי הבניין לא מעוניינים לקחת על עצמם את תפקיד ניהול ועד הבית. מסיבה זו, בשנים האחרונות התחילו להעסיק יותר ויותר חברות חיצוניות שיבצעו את ניהול ועד הבית. חברות ניהול, מבצעות את תפקידי ועד הבית שמתחלקים בעיקר לגביית תשלומים וניהול תחזוקת הבית המשותף. חברות ניהול מוכרות בחוק כ״מתחזק״.

 

 

מהם התפקידים אותם מבצעת חברת ניהול?

כפי שהזכרנו קודם, תפקידי ועד הבית מתחלקים לשני תפקידים מרכזיים שהם גביית תשלומים וניהול תחזוקת הבית המשותף.

 

ניהול כספי

ניהול כספי של כלל צרכי בניין המגורים. הניהול הכספי כולל פתיחת חשבון בנק, במידה ואין, על שם ועד הבית וניהולו בשקיפות מלאה מול דיירי הבניין. חשבון הבנק ישמש את הדיירים לכלל ההוצאות עבור צרכי בניין המגורים בכל הנוגע לתחזוקתו לטיפולים ותיקונים. כמו כן, חברות הניהול, יגבו את התשלום שנקבע מדיירי הבניין ויפקידו אותו בחשבון הבנק של הועד. חברות ניהול אחראיות על ניהול ההוצאות וההכנסות שנעשות למען הבניין, הוצאת קבלות וחשבוניות ועריכת דוחות כספיים.

 

תחזוקה שוטפת ומתן טיפולים 

חברות ניהול אחראיות על התחזוקה השוטפת של בניין המגורים באזורי המחייה המשותפים לכולם. חברות הניהול ידאגו לכל מה שדורש טיפולים דחופים כמו אינסטלציה, חשמל, ועוד. על אחריות חברות הניהול ליצור קשר עם נותני השירות הנחוצים. חברות ניהול ידאגו לכל מה שיש צורך על מנת שהבית המשותף יתנהל בצורה תקינה ונעימה- ניקיון (לובי, חדר המדרגות וכל חלל משותף נוסף כמו חדר כושר ועוד), גננות (תחזוקת הגינה המשותפת לדיירי הבניין), תחזוקת המעלית (כולל בדיקת מהנדס תקופתית), שירותי הדברה במקרה הצורך, במידה וקיימת בריכה ניקוי הבריכה וחיטויה, תחזוקת מערכת סולארית וחימום המים, תחזוקת מערכת גילוי אש, תחזוקת משאבות מים, אבטחת הבניין ועוד.

 

מה חשוב לבדוק לפני שמעסיקים חברת ניהול?

כאשר מעוניינים לעבור מניהול עצמאי לחברת ניהול, ההחלטה צריכה להתקבל ברוב של שני שליש מדיירי הבניין. אם מעוניינים רק בהחלפת חברת ניהול ההחלטה צריכה לעבור ברוב של 51% קולות.

מספר טיפים שיסייעו לכם בהעסקת חברת ניהול-

חוזה- מומלץ לסגור חוזה עם חברת ניהול שאינכם מכירים לתקופה של לא יותר משנה ולוודא שאין סעיף שמאפשר חידוש אוטומטי של החוזה. כשמעסיקים חברה שלא מכירים מסתכנים בהעסקת חברה לא מקצועית שלא תעשה את העבודה טוב. כשמעסיקים חברה חדשה או כשמחליפים חברה, מומלץ לסגור חוזה לשנה כך, אם לא תהיו מרוצים תוכלו להפסיק את ההתקשרות לחברת הניהול. בנוסף, בררו מראש מה הן נקודות היציאה מהחוזה. שימו לב שאין דמי יציאה, במידה ואתם רוצים להפסיק את שירות חברת הניהול. חשוב לדעת, בבניינים חדשים, במקרים רבים הקבלן בוחר את חברת הניהול על מנת לקבל עמלה מחברת הניהול.

שירותים- כאשר מחפשים חברת ניהול, מומלץ לבחור בחברת ניהול שתספק עבורכם את המגוון הרחב ביותר של השירותים הנחוצים. כך, תוכלו להתנהל מול גוף אחד בלבד.

ביטוח- בדקו שחברת הניהול מבוטחת ושהביטוח כולל את נציגות הבית.

פיקוח על ידי נציגות מדיירי הבניין – מומלץ לפקח על חברת הניהול שהכל מתנהל כשורה. אם ישנה תקלה שחברת הניהול לא מודעת אליה אז יש ליידע אותה. בנוסף, וודאו שחברת הניהול לא צוברת חובות ומשלמת לאנשי המקצוע.

דוחות- מומלץ לעקוב אחר הדוחות של חברת הניהול. זו חייבת להגיש לכך אחת לכמה חודשים דוח של הכנסות והוצאות ולפעול מולכם בשקיפות מלאה.

אז מדוע כן מומלץ להעסיק חברת ניהול?

חברת ניהול מומלצתמקצועיות וניסיון

חברות ניהול מכירות את מערכות הבניין השונות, את דרכי הטיפול במגוון תקלות ואת התחזוקה הנחוצה מאחר והן פועלות מול מספר בתים משותפים ולא רק אחד. כך הן יודעות בדיוק מה כל בניין מצריך. לדוגמא, אם הבניין ישן ודורש תחזוקה שוטפת מיוחדת, חברות ניהול יידעו מה התחזוקה הנדרשת ויעסיקו אנשי מקצוע מתאימים. בנוסף, העובדים של חברות הניהול יהיו מקצועיים ומנוסים. כך בעצם, העבודה שתתבצע על ידי חברה חיצונית תהיה טובה יותר מניהול ועד בית עצמאי על ידי דיירי הבניין.

זמן

כפי שציינו קודם, ניהול ועד בית דורש מתן תשומת לב רבה. חברות ניהול, מורידות את עול הטיפול ותחזוקת הבניין מגב הדיירים. חברות ניהול מבצעות את כל תפקידי הניהול הדרושים. בנוסף, חברות הניהול עובדות בשעות היום, בזמן שרוב הדיירים נמצאים בעבודה וישימו לב לכל מה שצריך בבניין. כך דיירי הבניין יחסכו זמן רב של התעסקות בניהול ועד בית.

טיפול מהיר 

כפי שהזכרנו, חברות הניהול מנוסות ומעסיקות עובדים רבים. מסיבה זו, הן מסוגלות לתת מענה מהיר עבור הבעיות בבניין. הן יודעות מה הטיפול הנחוץ ומעסיקות עובדי תחזוקה שיתנו מענה עבור הבעיות בבניין. התקלות מקבלות טיפול מהיר ודיירי הבניין נהנים ממענה מיידי.

גוף חיצוני ואובייקטיבי 

חברות ניהול יפעלו כקבלן משנה, ולכן הן יהיו גוף חיצוני ואובייקטיבי. הן יכולות לפתור מהר יותר סכסוכים עם שכנים, להעיר לדיירי הבניין על ניקיון, אי תשלום בזמן ועוד. דברים שלדיירי הבניין קשה יותר לעשות כשהם משמשים כועד בית.

נותני שירות שונים

אם חברת הניהול אינה מעסיקה ישירות עובדי תחזוקה, דיירי הבניין יכולים לבחור את נותני השירות המועדפים עליהם.

ליצירת קשר מוזמנים להשאיר פרטים

החלפת מעלית בבניין משותף

מעלית בבית משותף מאפשרת לדיירים לעלות או לרדת מהדירה לקומת הלובי, לחניון התת קרקעי או לכל קומה אחרת בבניין. המעלית משפרת את איכות החיים של

חומרי גלם לבנייה קלה

בשנים האחרונות, אנשים רבים התוודעו ליתרונות שבבנייה הקלה. בזכות כך הבנייה הקלה הופכת ליותר ויותר פופולרית בשנים האחרונות. הבנייה הקלה מתבססת על חומרי גלם המאפשרים

מאמרים אחרונים שלנו

ניהול מבנים מקצועי וזמין

ניהול מבנים

ניהול מבנים הוא גוף או חברה המספקים לקהל לקוחותיהם מגוון רחב של שרותי ניהול מקיפים עבור מגדלי יוקרה, ניהול בנייני

לקריאה נוספת

ניהול נכסים

  אם יש בבעלותכם מספר נכסים שונים, באותו בניין או פזורים, בירושה או ברכישה, אתם יכולים להעסיק חברה לניהול נכסים

לקריאה נוספת